Dans le cadre d’un investissement locatif vous pouvez bénéficier d’un coup de pouce fiscal si vos charges sont supérieures à vos recettes. Ce mécanisme, appelé déficit foncier, vous permet de diminuer le montant de votre impôt lorsque vous réalisez certains travaux par exemple. Comment en bénéficier ? Comment calculer le montant de votre déficit ? On vous explique !
Déficit foncier : qu’est-ce que c’est ?
Si vous êtes propriétaire d’un logement que vous proposez à la location nue (non meublé) et si avez opté ou si vous relevez du régime d’imposition au réel (voir ci-dessous), vous pouvez déduire vos charges de vos revenus fonciers.
Si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, cette situation génère un déficit foncier.
Ce déficit foncier, c’est-à-dire la part de charges supérieure à vos revenus fonciers, peut alors être déduit de votre revenu global (salaires ou pensions retraite par exemple) et vous permettre de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.
Régime réel / régime micro-foncier : quelles différences ?
Lorsque le montant de vos revenus fonciers est inférieur à 15 000 € par an, et que les biens mis en location ne bénéficient pas d'un régime particulier, vous relevez de plein droit du régime micro-foncier.
Vous pouvez cependant décider d'opter pour le régime réel. Cette option est irrévocable pendant 3 ans.
Voici les différences entre les 2 régimes d'imposition :
- le régime réel : il permet de déduire de vos revenus fonciers vos charges selon les dépenses que vous avez réellement engagées au cours de l’année fiscale
- le régime micro-foncier : vous ne déclarez pas vos charges au réel mais un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué à vos revenus fonciers, quel que soit le montant de vos charges. Le régime micro-foncier ne permet donc pas de produire un déficit foncier.
Lire aussi : Investissements locatifs : quelles aides à votre disposition ?
La déduction du déficit foncier est-elle plafonnée ?
Oui !
Chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier (ou 15 300 € dans certains cas particuliers).
Toutefois, l’excèdent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit :
- durant 6 ans de l’ensemble de vos revenus
- durant 10 ans de vos seuls revenus fonciers.
Revenu global / revenu foncier : quelles différences ?
Lorsque vous louez un bien immobilier non meublé, les loyers que vous percevez constituent vos revenus fonciers.
Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et participent de votre revenu global.
En résumé, votre revenu global = revenus fonciers + autres revenus (salaires, prestations sociales ou familiales, pensions de retraite etc.)
Lire aussi : Revenu brut global, revenu net imposable, revenu fiscal de référence... Quelles différences ?
Quelles charges pouvez-vous déduire de vos revenus fonciers ?
Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :
- les frais de gestion et d’administration du bien (rémunération d’un concierge ou frais d’une agence immobilière ou d’un syndic de copropriété par exemple)
- les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire telle que la taxe foncière
- les dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location*
- les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété
- les charges locatives, si vous n'êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ
- l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire
- les primes d’assurance
- les intérêts et frais d’emprunt.
* Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent en revanche pas être déduits de votre revenu foncier.
À savoir
Les intérêts d’emprunt sont déductibles de votre seul revenu foncier.
Vous ne pouvez donc pas les déduire de votre revenu global.
Lors du calcul du déficit foncier, vous devez déduire en priorité les intérêts d'emprunt de votre revenu foncier, avant de déduire ensuite les autres charges (voirexemple suivant).
Comment déclarer les charges déductibles de vos revenus fonciers ?
Les charges déductibles citées précédemment sont à renseigner lors de la déclaration des revenus fonciers, à effectuer par le biais du formulaire n°2044, à joindre à votre déclaration de revenus globale, renseignée grâce au formulaire n° 2042.
Veillez à conserver les pièces vous permettant de justifier les charges déclarées : facture, plan, photographie ou tout autre élément permettant d'établir avec précision la nature et le montant des charges supportées. En effet, l'administration fiscale pourra vous demander de lui fournir ces justificatifs afin de contrôler le bien fondé de la déduction.
Exemple de calcul de déficit foncier
Un propriétaire loue un appartement non meublé en année N.
Ses revenus fonciers et ses charges se répartissent de la manière suivante :
| Revenus fonciers perçus | + 1 500 € |
| Intérêts d’emprunt | - 2 100 € |
| Autres charges | - 2 900 € |
Le déficit foncier résultant de la location de l'appartement est donc de 1 500 - 2 100 - 2 900 = 3 500 €.
Le montant des intérêts d'emprunt étant supérieur aux revenus fonciers perçus, ces intérêts sont en partie à l'origine du déficit, à hauteur de 600 € (2 100 - 1500).
Ce propriétaire pourra donc déduire de son revenu global soumis à l’impôt sur le revenu 2900 € au titre du déficit foncier.
Le reste du déficit, soit 600 €, sera imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.