Si vous êtes propriétaire d’un logement, vous pouvez, sous certaines conditions, en augmenter le loyer. Le loyer peut être révisé annuellement en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL), ou ponctuellement si vous estimez qu'il est sous-évalué ou si vous effectuez des travaux d'amélioration. Explications.
Comment procéder à la révision annuelle d'un loyer en cours de bail ?
Si cela a été prévu par le contrat de bail, le loyer du logement peut être revalorisé chaque année à la date anniversaire du contrat ou à une date prévue dans le bail.
La révision du loyer s’effectue en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).
La révision annuelle du loyer est calculé ainsi : (loyer hors charge x IRL applicable à la date de révision) /IRL applicable à la dernière date de révision (année n-1).
C’est l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) qui détermine la valeur de l’IRL, qui évolue chaque trimestre.
Au 4eme trimestre 2021, l'indice de référence des loyers s'élève à 132,62.
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Comment réviser un loyer sous-évalué lors du renouvellement du bail ?
Si vous estimez que le logement que vous louez est à un prix trop bas par rapport aux loyers environnants, il est possible de demander une réévaluation du loyer à votre locataire au moment du renouvellement du bail.
Notez toutefois que si le logement loué se situe en zone tendue, la révision de son loyer lors du renouvellement du bail est soumise au respect de ces deux conditions :
- Respecter un critère de performance énergétique : la consommation du logement en énergie primaire doit être inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an.
- Fournir une preuve de cette performance énergétique : la consommation du logement doit être attestée par un diagnostic de performance énergétique daté de moins de quatre ans.
Par ailleurs, votre demande de révision de loyer doit s'appuyer sur le constat que celui-ci est sous évalué par rapport aux autres loyers.Pour cela, vous devez comparer le loyer de votre logement à celui d'au moins :
- six logements pour une agglomération comptant plus d'un million d’habitants
- trois logements dans les autres zones géographiques.
De plus, ces logements doivent répondre à plusieurs caractéristiques, à savoir :
- se situer dans le même groupe d’immeubles ou dans un autre groupe d’immeubles similaires
- les deux tiers des locataires occupent ces logements depuis plus de trois ans.
Enfin, les logements retenus pour constater la pratique de loyers plus élevés doivent être décrits avec les informations suivantes :
- nom de la rue et dizaine de numéros où se situe l'immeuble
- type d'habitat, individuel ou collectif, et époque de construction de l'immeuble
- étage du logement et présence éventuelle d'un ascenseur
- surface habitable du logement et nombre de pièces principales
- existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer
- état d'équipement du logement (notamment, w.-c. intérieur, salle d'eau, chauffage central)
- indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans
- montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé
- année de constatation des éléments constitutifs de la référence.
Votre demande de révision doit être envoyée au locataire au moins six mois avant la fin du contrat de bail.
Le locataire peut refuser la hausse du loyer. Dans ce cas, vous pouvez faire saisir la commission départementale de conciliation.
Révision d'un loyer dans une commune encadrant les loyers : des règles spécifiques
Si votre logement est situé dans une commune ayant mis en place l'encadrement des loyers, la révision d'un loyer que vous jugez sous-évalué ne peut être supérieure au loyer de référence majoré en vigueur.
En savoir plus sur le loyer de référence dans les communes soumises au régime de l'encadrement des loyers :
Comment réviser un loyer en cas de travaux d'amélioration ?
Si vous effectuez des travaux d'amélioration dans le logement que vous louez, il est possible, en trouvant un accord avec votre locataire, d'augmenter le prix du loyer, et cela, même en cours de contrat de bail.
Vous devez supporter le coût de ces travaux d'amélioration. L'augmentation du loyer doit faire l'objet d'une clause dans le contrat de location, ou d'un avenant à intégrer au contrat.
