Le viager : qu’est-ce que c’est ?

Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d'une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente peut s'accompagner d'un bouquet, c'est-à-dire une somme d'argent versée comptant au moment de la signature de l'acte de vente.

Il faut distinguer 2 types de vente en viager :

• Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc continuer de l’occuper jusqu’à son décès.
• Le viager libre : le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.

Rente viagère : comment déterminer son montant ?

Le montant de la rente viagère est fixé dans l’acte de vente et doit prendre en compte plusieurs éléments :

• la valeur foncière du bien
• l’âge du vendeur
• le versement d’un bouquet et son montant
• le statut libre ou occupé du bien vendu en viager.

Par ailleurs, un bien vendu en viager occupé connait nécessairement une décote de sa valeur foncière afin de compenser la privation du droit d’usage et d’habitation subit par l’acquéreur qui court jusqu’au décès du vendeur.

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Le viager : quels avantages ?

Les avantages du viager pour le vendeur

Le vendeur d’un bien en viager bénéficie d’une rente à vie à compter de la signature de l’acte de vente.

Par ailleurs, la rente viagère connait un régime fiscal avantageux.

En effet, bien que la rente viagère soit soumise à l’impôt sur le revenu, elle bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon l’âge du vendeur au moment du 1^er versement de la rente.

Ainsi, seule une fraction de la rente viagère est imposée, selon les modalités suivantes :

• 70 % pour un 1^er à moins de 50 ans
• 50 % pour un 1^er versement de 50 à 59 ans
• 40 % pour un 1^er versement de 60 à 69 ans
• 30 % pour un 1^er versement à plus de 69 ans.

Le bouquet est quant à lui exonéré d’impôt.

Enfin, le vendeur a pas à s’acquitter de la taxe foncière ni des travaux votés par le syndic de l’immeuble, par exemple, même s’il continue d’occuper le bien.

En revanche, s’il occupe le bien, le vendeur continue de s’acquitter de la taxe d’habitation.

Les avantages du viager pour l’acheteur

Pour l’acheteur, le viager présente l’avantage de pouvoir échelonner son paiement grâce à la rente viagère, dont le fonctionnement est similaire à celui d’un crédit, sauf qu’il en est redevable auprès du vendeur et non d’une banque et qu’en conséquence aucun frais ne s’y attache.

La rente viagère étant soumise à l’aléa que constitue la date de décès du vendeur, il n’y a en revanche aucun moyen de prédire une bonne affaire financière. En résumé, le viager peut potentiellement présenter l’avantage d’acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle, tout comme il peut conduire à acheter le bien à un montant supérieur.

Le viager : comment se faire accompagner ?

Comme pour la vente de tout bien immobilier, il est indispensable de se faire accompagner d’un notaire afin de vendre un bien en viager. En effet, la signature de l’acte de vente du bien se fait nécessairement en présence d’un notaire.

Indispensable à la transaction viagère, le notaire saura par ailleurs vous aiguiller pour déterminer le montant du bouquet et de la rente, sans pour autant exclure une négociation entre vendeur et acheteur à ce sujet.

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Démarchage par mails ou sur des forums : la prudence s'impose

Parmi les nombreuses offres de prêt en ligne, beaucoup émanent d'établissements bancaires reconnus et offrent toutes des garanties.

En-dehors de ces offres, les prêts peuvent aussi être conclus entre particuliers.

La prudence s'impose si la prospection s'opère par mail ou sur un forum. Si vous recevez un message du type : « Je suis Monsieur X, un particulier qui offre des prêts aux particuliers qui ont besoin d'un investissement personnel à un taux de 2 %. Le montant varie de 2 000 € à 800 000 €... » suivi d'une simple adresse mail ou d'un numéro de téléphone, la méfiance est de mise.

Les conditions sont souvent attrayantes, mais les emprunteurs peuvent se faire soutirer des frais de dossier de plusieurs centaines à plusieurs milliers d’euros... Sans jamais obtenir le crédit promis !

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Plateforme de financement participatif : vérifier sa fiabilité avant de se lancer

Certaines plateformes de financement participatif collectent l'argent d'investisseurs et consentent, avec cet argent, des prêts à la consommation à des particuliers.

La prudence reste de mise et pour s'assurer de la fiabilité de ce type d'organisme, une adresse postale en France ou un numéro de Siren ne sont guère suffisants.

Afin de vous renseigner sur le sérieux d'une plateforme, vérifiez systématiquement que celle-ci soit immatriculée au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance en tant qu’intermédiaire en financement participatif.

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Le prêt entre amis ou en famille : une alternative à formaliser

Si le prêt entre amis ou en famille peut s'avérer une alternative séduisante, mieux vaut prendre des précautions afin d'éviter toute situation litigieuse.

Aussi, il est recommandé de formaliser votre démarche par un écrit, qui peut prendre la forme d'un contrat de prêt, signé par le prêteur et l'emprunteur, comme d'une reconnaissance de dette, signée par le seul emprunteur.

Contrat de prêt comme reconnaissance de dette doivent préciser :

• le montant emprunté
• la durée du prêt
• le montant et la fréquence des remboursements
• le taux d'intérêt éventuel

Pour un prêt d'un montant conséquent, il est préférable de vous faire accompagner d'un notaire afin de formaliser votre démarche.

Sachez que si le montant du prêt accordé est supérieur à 760 €, il doit être déclaré par le prêteur et l'emprunteur par le biais du Cerfa n°2062 à joindre à votre déclaration de revenus.

Enfin, les intérêts perçus par le prêteur doivent être renseignés annuellement dans sa déclaration de revenus.

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