Afin de mener à bien un projet immobilier, vous pouvez solliciter un crédit. Avant d'obtenir un crédit immobilier, il est important de se poser un certain nombre de questions : que sert-il à financer ? Quel est son coût ? Pouvez-vous bénéficier d’aides pour le compléter ? Comment déterminer votre capacité d’emprunt ? On vous répond.
Tout savoir sur le crédit immobilier
Qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?
Le crédit immobilier consiste, pour un organisme prêteur, à mettre à disposition d’un client une somme d’argent pour financer l’une des opérations suivantes (code de la consommation) :
- l’acquisition d’un bien (appartement, maison, terrain) à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel)
- les travaux de réparation, d’amélioration et d’entretien du bien acquis
- les travaux de construction d’une habitation (notamment lors de l’achat d’un terrain).
Lorsqu’un établissement bancaire vous accorde un crédit immobilier, celui-ci peut exiger une garantie, pouvant prendre la forme :
- d’une hypothèque portant sur le bien acquis par le biais du crédit ou un autre bien en votre possession, que la banque pourra saisir en cas de défaut de remboursement
- d’une caution souscrite auprès d’un organisme financier qui s’engage à rembourser le crédit à votre place en cas de défaillance
- l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (anciennement privilège de prêteur de deniers) qui permet à la banque d’être indemnisée en priorité si le prêt immobilier n’est plus remboursé.
À savoir
La durée d’un prêt immobilier est variable. En général, elle ne doit pas dépasser 25 ans.
Comment déterminer votre capacité d’emprunt ?
L’établissement bancaire détermine votre capacité d'endettement en appliquant à vos ressources (salaire, pension de retraite, revenus locatifs, etc.) un taux d'effort qui ne doit, en principe, pas dépasser 35 %.
Cette capacité d'endettement, qui représente 30 % à 35 % de vos ressources, inclus :
- les charges d'emprunt (emprunt considéré comme emprunts en cours, frais d'assurance compris)
- votre loyer, si vous demeurez locataire une fois le bien acquis.
Cette opération permet à la banque de distinguer :
- le montant que vous pouvez allouer chaque mois au remboursement de votre crédit
- votre reste à vivre, qui vous est nécessaire pour vous acquitter de vos autres charges.
Afin de vous aider à déterminer la faisabilité de votre projet immobilier, l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) a mis au point un simulateur de diagnostic de financement pour vos projets d’accession à la propriété :
De plus, afin de renforcer votre plan de financement, renseignez-vous sur les aides dont vous pouvez peut-être bénéficier pour compléter votre emprunt bancaire : prêt d'accession sociale (PAS), prêt à taux zéro (PTZ) ou une aide de votre collectivité par exemple.
Vous pouvez consulter l'outil proposé par l'Anil afin de disposer d'un panorama de l'ensemble des aides proposées par les collectivités locales en faveur de l'accession à la propriété :
Les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF)
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) émet périodiquement des recommandations à l’attention des établissements bancaires concernant les conditions d’octroi de crédit afin de prévenir les risques de surendettement des ménages.
Depuis janvier 2021, le HCSF recommande aux banques de :
- ne pas dépasser un taux d’effort de 35 % des ressources de l’emprunteur (revenu net avant impôt)
- limiter la durée de l’emprunt à 25 ans, pouvant s’accompagner d’une période de différé de 2 ans, notamment dans le cas d’une vente en l’état de futur achèvement (achat sur plan).
Depuis le 1er janvier 2022, ces recommandations sont juridiquement contraignantes, bien que les établissements bancaires conservent une marge de flexibilité, dans la limite de 20 % des offres de crédit émises par trimestre.
Enfin, ces recommandations ne signifient pas pour autant qu’un établissement bancaire se doit de vous accorder un crédit avec un taux d’effort de 35 % sur une durée de 25 ans. Comme le rappelle la Cnil : « il n’existe pas de “ droit au crédit ”. L’établissement financier est libre de signer ou non un contrat de prêt ».
Crédit immobilier : combien coûte-t-il ?
Le coût du crédit immobilier dépend du montant de la somme empruntée et de la durée du prêt.
Ces deux éléments influent sur le montant des intérêts dont vous allez vous acquitter mensuellement en contrepartie du prêt consenti par votre banque.
En effet, plus le prêt s’étale dans le temps, plus il est coûteux, puisque les intérêts sont dus sur chaque mensualité. De la même manière, plus la somme empruntée est importante plus les intérêts dus seront élevés.
Taux fixe et taux variable : quelles incidences sur le coût de votre crédit ?
Si dans le cadre d’un emprunt à taux fixe, le taux d’intérêt est fixe durant la totalité de votre prêt, dans le cadre d’un emprunt à taux variable le contrat prévoit que le taux d’intérêt varie en fonction de l’évolution d’une donnée prise comme référence (évolution des prix par exemple).
Ainsi avec un emprunt à taux fixe vous connaissez le coût global de votre emprunt dès le départ. En revanche, le coût global fluctue avec un emprunt à taux variable et ne peut donc pas être anticipé.
Comment comparer les offres de crédit ?
Afin de comparer plusieurs offres de crédits immobiliers, vous devez être attentif aux éléments suivants :
- Le taux effectif global (TAEG) qui représente le coût total du crédit en incluant, en plus de la somme empruntée, les intérêts du prêt, le coût de l’assurance, les frais de dossier, etc. Il est obligatoirement indiqué sur votre offre préalable de crédit, ainsi que sur le contrat que vous devrez signer.
- L’existence ou non d’indemnités de remboursement anticipées dont vous pourriez être redevable en cas de remboursement de votre prêt avant son terme.
- Le caractère modulable de l’offre qui vous est faite : pourrez-vous augmenter ou baisser vos mensualités ? Différer vos remboursements ? Et surtout, combien vous coûteront ces modulations ?
Dans tous les cas, sachez qu’avant de vous engager, une fois l’offre de prêt reçue, vous disposez d’un délai minimal de réflexion incompressible de 10 jours. Vous devez donc attendre la fin de ce délai pour renvoyer l’offre de prêt signée et alors vous engager.
Une fois le contrat signé, vous ne disposerez pas de délai de rétractation.
Utilisez le délai de réflexion pour prendre connaissance avec la plus grande attention de l’offre de prêt qui vous est faite et la comparer avec celle que pourrait vous proposer un autre établissement bancaire.
Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation sur la résidence principale est supprimée pour tous les contribuables. Elle est toutefois maintenue sur les résidences secondaires. Les propriétaires ont par ailleurs une nouvelle obligation déclarative. On vous explique.
« 𝐅𝐀𝐈𝐓𝐒 𝐃𝐈𝐕𝐄𝐑𝐒 𝐚̀ 𝐂𝐄𝐓𝐓𝐄 »