Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?

Une société civile immobilière est une structure juridique constituée a minima de deux personnes, chacune ayant le statut d’associé, afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine immobilier est détenu par la société civile immobilière et chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.

Comme toute société, la société civile immobilière dispose de statuts, régissant son fonctionnement. Rédiger les statuts permet notamment de définir les modalités de prise de décision, à l’unanimité ou à la majorité par exemple.

Par ailleurs, les associés d’une SCI désignent un gérant, qui aura comme fonction de prendre à sa charge la gestion courante du ou des biens immobiliers détenu(s) par la société, sans avoir à engager de formalités auprès des autres associés.

Société civile immobilière et régime de l’indivision : quelles différences ?

Être propriétaire d’un bien immobilier à plusieurs se fait plus couramment par le biais du régime de l’indivision. Ne nécessitant aucune formalité, le régime de l’indivision s’applique d’office, notamment dans le cas d’une succession où les héritiers sont pluriels.

Sous le régime de l’indivision, chaque propriétaire, appelé indivisaire, détient une quote-part mais ses droits s’étendent sur l’ensemble du bien. A contrario, dans le cadre d’une société civile immobilière chaque associé détient des parts sociales auxquelles ses droits se limitent.

Société civile immobilière : quels avantages ?

La société civile immobilière facilite la gestion et la transmission du patrimoine immobilier.

Gestion du patrimoine au sein d’une SCI

Dans le cadre d’une société civile immobilière, les dettes et bénéfices engendrés par le bien détenu par la société sont répartis entre les associés. Ainsi, si des travaux doivent être accomplis sur les biens détenus, leur coût est réparti entre les associés, à hauteur des parts sociales qu’ils détiennent.

De plus, obtenir a minima l’accord des associés représentant la majorité des parts sociales de la société est nécessaire pour procéder à la cession du bien. En cas d’une mésentente, ou d’aspirations divergentes, la société civile immobilière permet de protéger le patrimoine. Aussi, la société civile immobilière est particulièrement indiquée afin de gérer un patrimoine familial.

Transmission du patrimoine au sein d’une SCI

La société civile immobilière a l’avantage de faciliter la transmission d’un patrimoine.

Si, en tant que parents, vous souhaitez céder un bien immobilier à vos enfants, vous pouvez leur céder des parts de votre SCI de manière successive. Vous bénéficiez ainsi des abattements prévus pour les droits de succession en ligne directe, s’élevant à 100 000 € par enfant pour chaque donation, renouvelable tous les 15 ans.

Quelles démarches effectuer afin de créer une SCI ?

Afin de constituer une société civile immobilière, vous devez :

• rédiger les statuts, indiquant notamment le gérant et le siège social de la société (qui peut être le domicile du gérant par exemple)
• publier un avis de création de votre société dans un journal d’annonce légale
• procéder à l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès du greffe du tribunal de commerce.

Quelle fiscalité pour les bénéfices de la société civile immobilière ?

Votre société civile immobilière peut engendrer des bénéfices si les biens qu’elle détient sont loués et que vous percevez en contrepartie des loyers.

Les revenus fonciers perçus dans le cadre de la société civile immobilière sont soumis à l’impôt sur le revenu. Chaque associé indique, dans sa déclaration de revenu, les sommes qu’il a perçues par le biais de la SCI.

Toutefois, si votre société civile immobilière met à location des biens meublés, elle est considérée comme exerçant une activité commerciale et sera soumise à l’impôt sur les sociétés.

Trouver votre interlocuteur de proximité

Dans chaque département, un conseiller départemental à la sortie de crise accueille et oriente les entreprises en situation de fragilité financière. Cet interlocuteur de confiance respecte un strict cadre de confidentialité, notamment vis-à-vis du secret des affaires et du secret fiscal. Il propose une solution adaptée et opérationnelle à chaque entreprise, en fonction de sa situation.

Il peut notamment mobiliser les outils d’accompagnement financiers mis en place par l’État : un aménagement des dettes sociales (URSSAF) et fiscales, complété le cas échéant par un prêt direct de l’État en complément de financements bancaires. Il peut aussi s’appuyer sur les services de la médiation du crédit de la Banque de France, de la médiation des entreprises ou orienter les chefs d’entreprises vers les nouvelles procédures de sortie de crise mises en œuvre par les tribunaux de commerce.

Consulter la liste des conseillers départementaux à la sortie de crise [PDF - 63 Ko]

Quelles sont les solutions à votre disposition ?

Les solutions mises en place s’articulent autour de quatre priorités : vous accompagner, détecter les fragilités, vous orienter et vous soutenir. Au total ce sont près d'une vingtaine de mesures qui sont mobilisées par le conseiller départemental pour accompagner pour les entreprises en fonction de leur situation et de leurs besoins.

Quelles aides financières pour les entreprises à partir du 1^er octobre ?

• soulager ou conforter votre trésorerie :
  • les délais de paiement des dettes fiscales et sociales.
  • les remises d'impôts directs.
  • les prêts garantis par l’État (PGE).
  • les mesures de soutien aux entreprises qui exportent.
  • le fonds de solidarité.
  • la prise en charge des coûts fixes.
  • l'activité partielle.
• financer vos investissements et renforcer votre fonds de roulement :
  • les prêts exceptionnels aux petites entreprises.
  • les prêts bonifiés et les avances remboursables.
  • les prêts participatifs et obligations Relance.
• consolider vos fonds propres :
  • le fonds de transition.
• obtenir une médiation :
  • médiation du crédit.
  • médiation des entreprises.
• bénéficier d’une procédure auprès d’un tribunal de commerce :
  • la procédure amiable simplifiée (mandat ad hoc de sortie de crise).
  • la restructuration de la dette des entreprises grâce au traitement de sortie de crise.
  • les financements des commissaires aux restructurations et prévention des difficultés des entreprises (CRP).

Des partenaires mobilisés à vos côtés

Ce plan d’accompagnement mobilise l’ensemble des partenaires des entreprises : les administrations, les représentants des professions du chiffre et du droit, les institutions financières, les fédérations d’entreprises, les associations de soutien aux chefs d’entreprises ainsi que les organismes consulaires.

Un ensemble de partenaires peuvent vous proposer un accompagnement :

• les experts-comptables et les commissaires aux comptes se sont ainsi engagés à vous proposer, sans surcoût, un diagnostic de sortie de crise simple et rapide.
• les chambres de commerce et d’industrie et les chambres des métiers et de l’artisanat proposent de sensibiliser 25 000 entreprises aux différents dispositifs de soutien, dont 5 000 qui pourront être accompagnées dans les activités les plus impactées par la crise sanitaire.
• Les greffiers des tribunaux de commerce mettent à votre disposition différents outils d’autodiagnostic des difficultés et d’alerte précoce, disponibles à la fois dans les greffes des tribunaux de commerce et directement en ligne ;
• Les administrateurs et mandataires judiciaires peuvent établir un diagnostic gratuit pour tous les chefs d’entreprises et indépendants qui le souhaitent sur leur situation économique et financière. Ils peuvent par la suite vous proposer des pistes de traitement de vos difficultés, qu’elles soient amiables ou judiciaires.

Êtes-vous concerné par la prise en charge des frais de transport de vos salariés ?

Oui !

Tous les employeurs, quel que soit l'effectif de l'entreprise, doivent prendre en charge une partie du prix « des titres d'abonnements souscrits par [leurs] salariés pour leurs déplacements entre leur résidence habituelle et leur lieu de travail », s'agissant de moyens de transports publics (transports en commun) ou de « services publics de location de vélos » (Vélib' à Paris, Vélo'v à Lyon, Le Vélo à Marseille...), précise le Code du travail.

Lire aussi : Le compte épargne-temps : comment le mettre en place dans votre entreprise ?

Quels moyens de transport donnent lieu à une participation obligatoire de l'employeur ?

Votre obligation de participation concerne uniquement les abonnements souscrits par vos salariés pour leurs déplacements entre leur résidence habituelle et leur lieu de travail accomplis au moyen de transports publics de personnes ou de services publics de location de vélos (art. L. 3261-2 du code du travail).

Plus concrètement, votre participation est obligatoire à condition que le salarié possède l'un des titres suivants :

• une carte ou un abonnement annuel, mensuel, hebdomadaire ou à renouvellement tacite à nombre de voyages illimité émis par la SNCF, une entreprise de transport public ou autre régie de transport public
• une carte ou un abonnement mensuel, hebdomadaire ou à renouvellement tacite à nombre de voyages limité émis par la SNCF, la RATP, une entreprise de transport public ou autre régie de transport public
• un abonnement à un service public de location de vélos.

Quel est le montant de la participation de l'employeur à la prise en charge obligatoire des frais de transport de ses salariés ?

Vous devez participer au coût des abonnements de vos salariés à hauteur de 50 %. La prise en charge se base sur un tarif en 2^e classe, pour le trajet le plus court entre leur résidence et leur lieu de travail.

Cette obligation est valable pour l’intégralité du trajet même si plusieurs abonnements sont nécessaires à la réalisation de ce trajet (par exemple le train et le bus).

Vous pouvez cependant refuser de participer aux frais de transport « lorsque le salarié perçoit déjà des indemnités représentatives de frais pour ses déplacements entre sa résidence et son ou ses lieux de travail d'un montant supérieur ou égal à la prise en charge de 50 % ».

Lire aussi : Bons d'achat et cadeaux aux salariés : les conditions pour ne pas payer de cotisations

Comment se déroule la prise en charge des frais de transport des salariés ?

Pour procéder à la prise en charge, vos salariés doivent pouvoir vous remettre ou vous présenter leur titre de transport. Vous devez rembourser à vos salariés la part qui vous incombe, dans les meilleurs délais et, au plus tard, à la fin du mois suivant la validité du titre de transport.

Pour les abonnements annuels, la prise en charge est répartie chaque mois. En cas de changement des modalités de preuve ou de remboursement des frais de transport, vous devez avertir vos salariés au moins 1 mois avant la date fixée pour le changement .

Quels moyens de transport peuvent donner lieu à une prise en charge facultative de l'employeur ?

L'employeur n'a pas l'obligation de participer aux frais de transport individuel de ses salariés. Mais il peut néanmoins décider de les indemniser en tout ou partie. Cette possibilité est mise en place par un accord d'entreprise ou par une décision unilatérale, et bénéficie alors - le cas échéant - à tous les salariés de l'entreprise.

Cette prise en charge peut alors prendre plusieurs formes :

• versement d'une « prime transport » couvrant tout ou partie des dépenses de carburant (ou des frais d'alimentation d'un véhicule électrique) des salariés
• versement d'une indemnité kilométrique calculée selon le barème des frais professionnels .

De plus, avec le « forfait mobilités durables », qui est entré en vigueur le 10 mai 2020, les employeurs peuvent prendre en charge, s'ils le souhaitent, les frais de trajets des salariés qui se rendent au travail via les moyens de transport suivants :

• le vélo, avec ou sans assistance
• le covoiturage en tant que conducteur ou passager
• les transports publics de personnes (autres que ceux concernés par la prise en charge obligatoire des frais d’abonnement)
• les autres services de mobilité partagée.

La prise en charge de ces frais prend la forme d’une allocation forfaitaire, exonérée de cotisations et contributions sociales, dans la limite de 500 € par an et par salarié depuis le 1^er janvier 2021.

Que faire avant de partir en mission à l'étranger ?

Éviter de transporter des données superflues

Il est préférable que les appareils (ordinateurs, tablettes, smartphones, disques durs, clés USB, etc.) utilisés pendant le voyage soient des appareils dédiés à la mission, qui ne contiennent pas d’autres fichiers confidentiels.

L'Agence nationale de la sécurité des systèmes d’information (ANSSI) préconise même de ne rien stocker sur ces appareils et de privilégier la récupération de fichiers chiffrés sur le lieu de mission via deux options :

• l'accès au réseau de l'organisme avec une liaison sécurisée (1),
• la création d'une boîte de messagerie en ligne (2) spécialement créée et dédiée au transfert de données chiffrées. Notez que les informations de cette boîte devront être supprimées après lecture.

1. Par exemple, avec un client VPN mis en place par votre service informatique.
2. Paramétrez impérativement votre messagerie pour utiliser le protocole HTTPS.

Se renseigner sur la législation locale

Il serait dommageable que les appareils emportés, listés plus haut, soient bloqués et/ou vérifiés par les autorités locales lors des contrôles aux frontières.

C'est pourquoi il est conseillé de se renseigner sur la législation locale applicable concernant les contrôles aux frontières du matériel informatique et sur l’importation ou l’utilisation de la cryptographie.

Vous pouvez consulter ces informations en vous rendant sur le site de l'ANSSI. Par ailleurs, le site du ministère des Affaires étrangères et européennes donne des recommandations générales.

Sauvegarder les données emportées

En cas de perte, de vol, de casse ou de saisie de vos équipements, vos données seront définitivement perdues.

C'est pourquoi il est conseillé de les sauvegarder avant le voyage, et de les conserver dans un lieu sécurisé (3) pour les récupérer en cas de problème.

3. Un support déconnecté de tout réseau fourni par votre organisation.

Créer un mot de passe fort et chiffrer les données

Afin de bien protéger vos données sur appareil, un mot de passe fort et sécurisé est essentiel.

Que faire pendant la mission à l'étranger ?

Faire preuve de discrétion

Dotez vos équipements (ordinateur, tablette, téléphone) d’un filtre de confidentialité. Cela permet de travailler pendant un trajet sans qu’on puisse lire ou photographier vos documents par-dessus l’épaule.

Ne pas communiquer d’information confidentielle en clair par téléphone ou tout autre moyen de transmission de la voix (services de VoIP comme Skype).

Surveiller les équipements

Les appareils doivent être surveillés attentivement afin d’éviter un vol. Ne jamais les laisser dans un bureau ou dans la chambre d’hôtel (même dans un coffre).

S’il faut s’en séparer, la carte SIM doit être conservée tout comme la batterie si cela est possible. Des enveloppes inviolables et câbles antivol pour ordinateurs portables existent et constituent également une parade simple dans la plupart des situations usuelles.

Ne pas utiliser des appareils offerts

Ne pas utiliser d’appareils offerts (tablette, ordinateur, clé USB, etc.) : ils peuvent contenir des logiciels malveillants.

Pour les mêmes raisons, ne pas connecter les appareils sur des postes informatiques peu fiables. L’accès à internet dans les cybercafés, les hôtels ou les lieux publics ne garantit aucune confidentialité. La vigilance est donc de mise lors d’une connexion et le pare-feu doit rester actif.

De même, il est déconseillé de recharger les équipements dans les bornes électriques libre-service. Ce type de borne peut copier vos données.

En cas de perte ou de vol de vos équipements, informer le responsable sécurité

En cas de perte, vol ou saisie par les autorités d’un équipement, informez immédiatement le responsable de la sécurité informatique de votre entreprise.

De même, vous pouvez vous rapprocher du consulat français avant d'entamer toute démarche auprès des autorités locales.

Que faire après la mission à l'étranger ?

Modifier les mots de passe

Comme indiqué plus haut dans cet article, il est conseillé de changer les mots de passe avant la mission.

Il est également conseillé de les modifier lors du retour en France, car ils pourraient avoir été interceptés.

Faire analyser les équipements

Lors du retour en France, il est conseillé de confier les équipements utilisés au responsable de la sécurité informatique :

• en cas de saisie de ceux-ci (police aux frontières, accueil d’une organisation, etc.) durant le déplacement,
• si des doutes existent sur l’intégrité de l’un d’eux.

Par ailleurs, l'ANSSI conseille de ne connecter aucun appareil au réseau de l'entreprise avant d’avoir fait ou fait faire au minimum un test anti-virus et anti logiciel-espion.

Penser enfin à effacer l’historique des appels et des navigations ainsi que les données laissées en mémoire cache, cookies, mot de passe d’accès aux sites Web et fichiers temporaires.

Un compte bancaire professionnel, à quoi ça sert ?

L'ouverture d'un compte bancaire professionnel permet de :

• séparer vos opérations commerciales de celles réalisées en tant que particulier afin d'éviter toute confusion fiscale et comptable
• nommer éventuellement des mandataires et co-titulaires distincts de ceux de votre compte privé
• pouvoir souscrire à des services réservés aux professionnels.

Toutes les entreprises n'ont pas l'obligation d'ouvrir un compte bancaire professionnel.

Compte bancaire professionnel, une obligation pour créer une société

Toutes les sociétés à capital social (EURL, SA, SAS, SARL…) doivent ouvrir un compte courant professionnel au moment de leur création pour déposer leur capital social.

En effet, sans ouverture de compte professionnel, pas de certificat de dépôt de fonds, délivré par la banque… donc pas d’immatriculation possible !

Une banque peut refuser l’ouverture d’un compte bancaire professionnel. Elle n’a pas l'obligation de motiver son refus.

Vous pouvez cependant vous tourner vers la Banque de France pour demander à bénéficier de la procédure du droit au compte.

La Banque de France désigne d’office un établissement bancaire qui a alors l’obligation d’ouvrir le compte bancaire professionnel.

Sachez toutefois que s’il est obligatoire d’ouvrir un compte bancaire professionnel pour pouvoir créer sa société, vous n'avez pas l'obligation de le conserver.

 Lire aussi : Difficultés de financement : comprendre en 5 questions la médiation du crédit aux entreprises

Compte bancaire professionnel : facultatif pour les entreprises individuelles

Les fondateurs d’entreprises individuelles sont exemptés de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire professionnel puisque leur entreprise n’a pas de capital social.

Toutefois, les travailleurs indépendants ont l'obligation de créer un compte dédié à l'activité de leur entreprise si leur chiffre d'affaires a dépassé pendant 2 années civiles consécutives un montant de 10 000 €.

Cette mesure instituée par la loi PACTE du 22 mai 2019 s'applique également aux micro-entrepreneurs.

Un compte bancaire dédié n'est pas un compte professionnel.

En pratique, il s'agit d'un autre compte personnel uniquement relié à votre activité professionnelle. Ce compte est distinct du compte courant que vous utilisez pour vos dépenses privées afin que vos transactions personnelles et professionnelles soient différenciées.

Lire aussi : Création d'entreprise : les alternatives au prêt bancaire